깡통전세란? 이 한 가지만 확인하세요~

서울지역 전셋값과 매매 가격이 동반 하락하면서 깡통전세가 늘어 서울지역 빌라 중 세입자 보증금이 감정가를 웃도는 경매 건수가 1년 전보다 40%나 늘었습니다. 이는 빌라를 처분하더라도 세입자의 보증금을 보전할 수 없다는 의미여서 주택경기 침체에 따른 역전세, 깡통전세 주택 확산세가 경매시장에서도 늘어나고 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 강제절차를 신청하는 세입자가 늘어 앞으로 이런 사례는 더 늘어날 것으로 보입니다.

깡통전세란 무엇일까?

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깡통전세는 한 마디로 돈을 받지 못하는 전세로 이사를 하신 겁니다. 대부분 신축 입주 아파트의 경우 깡통전세가 많고 그다음은 중도에 집주인이 바뀐 경우입니다. 이 외에도 집주인의 능력에 따라 깡통전세가 될 수도 있습니다.

 

아시아경제가 18일 GG옥션에 경매를 신청한 서울 빌라 중 세입자의 전세보증금이 감정가보다 높은 경매 건수는 2020년 58건에서 2021년 94건으로 늘어난 뒤 올해 11월까지 총 132건으로 지난해보다 40%나 늘었다고 합니다. 2년 전에 비해 2배 이상 급증한 수치입니다.

특히 최근 3년간 월별 건수를 보면 지난 11월 39건으로 최고치를 기록했습니다. 임대보증금이 감정가보다 높다는 것은 경매에서 평가한 감정가보다 보증금이 비싸다는 것을 의미하기 때문에 처분하더라도 세입자의 보증금을 모두 돌려줄 수는 없습니다. 보증금이 감정가를 웃도는 사례가 늘어나는 이유는 전세보증금이 매매 가격보다 비싸 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 경매에 넘어가고 있는 '깡통전세' 물건이 늘었기 때문입니다.

 

최근 집값 하락도 이런 현상을 가속화하는 원인입니다. 전셋값이 매매가를 웃돈 빌라 이후 세입자를 구했는데 주택 가격이 계속 떨어지면 해당 빌라는 깡통전세로 전락합니다. 전세로 산 투자자는 새로운 세입자를 찾아 보증금을 내야 하지만 전셋값이 떨어지면 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 상황이 발생하면서 경매 시장에 깡통 빌라수가 늘었습니다.

깡통전세로 보증금 돌려받지 못한 임차인들 늘어~

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실제로 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 깡통전세로 어쩔 수 없이 강제경매를 신청하는 임차인도 늘고 있습니다. 또 집값이 떨어지면서 빌라의 감정가도 떨어지고 있습니다. 감정평가는 시세에 따라 진행되기 때문입니다. 빌라의 낙찰률도 떨어지고 있습니다. 빌라의 경우 집값 하락기에 아파트보다 환전성이 떨어진다는 이유로 경매시장에서 더 외면받고 있습니다.

그럼 깡통전세 피하는 방법 이 한가지만 확인하세요.

깡통전세를 피하는 방법은 딱 한 가지가 있습니다. 등기부등본, 근저당권 확인, 납세증명서 등 다양한 서류로도 확인할 수 있지만 이 것도 깡통전세로 탈바꿈할 수가 있습니다. 부동산중개사도 사실 믿기 어렵습니다. 그분들은 거래를 성사시키고 수수료를 챙기는 것이 본업이기 때문에 거래는 즐겁게 성사를 시켜주지만 추후 퇴거 시 보증금을 못 받아 발생하는 문제는 부동산중개사의 책임이 아닙니다.

바로 서울전세보증에 가입하는 겁니다. 서울 전세보증에 가입할 시 조건이 있습니다. 해당 주택의 감정가와 현재 시세가 그리고 보증금의 감정가의 80% 이하 적절하다고 보면 가입시켜줍니다. 여기서 집주인의 근저당권 금액도 포함입니다. 그래서 위험하다 싶으면 보증에 가입이 안됩니다. 서울 전세보증보험에 가입이 안된다는 것은 즉, 그 집이 위험하다는 겁니다. 바로 깡통전세가 될 확률이 80% 이상입니다.

 

그래서 난 정말 부동산에 대해 하나도 모른다는 분들은 그냥 서울 전세보증보험에 내가 현재 이런 집을 거래하려고 하는데 보증이 가입이 되는지를 먼저 확인하시면 깡통전세를 피할 수 있습니다. 여기까지 깡통전세 확인하는 제일 간단하고 확실한 방법을 알려드렸습니다.

 

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